კომერციული ფართის კვადრატული მეტრის გაანგარიშება არის რთული პროცესი, რომელიც მოითხოვს დაჟინებულ ყურადღებას დეტალებზე. გამქირავებლებმა უნდა განიხილონ ფაქტორთა მთელი რიგი, როდესაც გადაწყვეტენ შევიდნენ თუ არა იჯარის შეთანხმებაში, მათ შორის შენობის საერთო ფართობი და რეგიონალური სტანდარტები. მოიჯარეები, რომლებიც ვერ ხვდებიან მნიშვნელოვან კონცეფციებს, ხანდახან გაოცებულნი არიან ფარული ხარჯებითა და გამოსაყენებელი ფართებით, რაც უფრო მცირეა, ვიდრე წარმოედგინათ.
ნაბიჯები
3 ნაწილი 1: გაზომვის მეთოდის არჩევა
ნაბიჯი 1. შეადარეთ გაზომვის ტექნიკა
მეპატრონეებს შეუძლიათ გამოიყენონ გაზომვის რამდენიმე განსხვავებული ტექნიკა სივრცის კვადრატული მეტრის შესაფასებლად. ეს მეთოდები მოიცავს:
- გამოსაყენებელი კვადრატული მეტრი, ან USF: ეს არის სივრცე, რომელსაც მოიჯარე რეალურად იკავებს. გამქირავებელი აგენტები ხშირად ციტირებენ ამ მაჩვენებელს მომავალ დამქირავებლებს, მაგრამ ის წარმოადგენს იჯარის ხელშეკრულების მხოლოდ ნაწილს.
- გასაქირავებელი კვადრატული მეტრი, ან RSF: ეს არის გამოსაყენებელი კვადრატული მასალის კომბინაცია და შენობის საერთო ფართობის კვადრატული მასის პროცენტული მაჩვენებელი. საერთო ფართები, რომლებიც შენობის ნაწილია, საიდანაც ყველა მოიჯარე სარგებლობს, მოიცავს ფოიეს, ლიფტებს, დერეფნებს და კიბეების ადგილებს.
- მთლიანი კვადრატული მეტრი, ან GSF: შენობის მთლიანი გაქირავებადი კვადრატული მეტრი.
ნაბიჯი 2. გადაწყვიტეთ კომერციული ფართის გამოთვლის რომელი მეთოდია თქვენთვის საუკეთესო
შენობის მფლობელებისა და მენეჯერების ასოციაციამ (BOMA) გაამარტივა ინდუსტრიის სტანდარტები კომერციულ შენობებში გასაქირავებელი ფართობის გასაზომად 2010 წელს. BOMA– ს 2 წამყვანი მეთოდია მეთოდი B და უძველესი მეთოდი A.
- მეთოდი B: ახალი ერთჯერადი დატვირთვის ფაქტორის მეთოდი გამოითვლის გაქირავებულ ადგილს თითოეული დამქირავებლისთვის იატაკის ფართობის გაზომვის ერთიანი მიდგომის გამოყენებით. ეს იგივეა შენობის ყველა სართულის დონეზე.
- მემკვიდრეობის მეთოდი A: 1996 წლის სტანდარტი იყენებს ცალკეულ ფასებს USF– სა და საერთო კვადრატულ მეტრზე. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება მოიჯარეებისთვის მომგებიანი იყოს ამ მიდგომის არჩევა.
ნაბიჯი 3. შეარჩიეთ გაზომვის მეთოდი ქონების ტიპის მიხედვით
როგორც წესი, გაზომვის ტექნიკა დამოკიდებული იქნება ქონების მიზნობრივ გამოყენებაზე და მოიჯარეების დაგეგმილ რაოდენობაზე. საოფისე შენობები, სავაჭრო ცენტრები და სხვა მრავალძირიანი შენობები, როგორც წესი, იზომება RSF– ის გამოყენებით. მარტოხელა მოიჯარე შენობები, როგორიცაა საწყობები ან საწარმოო ობიექტები, იზომება GSF გამოყენებით. ამასთან, მემამულეებს შეიძლება არ მოეთხოვონ გამოიყენონ კონკრეტული მეთოდი სივრცის გასაზომად.
ნაბიჯი 4. გაითვალისწინეთ რეგიონალური ლიზინგის სტანდარტები
ფედერალური კანონი მემამულეებს საშუალებას აძლევს გაზომონ გაქირავებული ფართი ნებისმიერი მეთოდის გამოყენებით, რაც მათ სურთ. ამასთან, ქვეყნის გარკვეულ ნაწილს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული წესი კვადრატული მეტრის გამოთვლისთვის. ორი თვალსაჩინო მაგალითია:
- ნიუ -იორკის უძრავი ქონების საბჭო (REBNY) საშუალებას აძლევს შენობების მფლობელებს მაქსიმალურად გაზარდონ მოგება, რათა მათ RSF მაქსიმალურად მიუახლოვდეს GSF– ს.
- ტროპიკული ზონები: ახალი წესები ითვალისწინებს კომერციული შენობების დახურულ და ღია ტერიტორიებს იმ ადგილებში, რომლებიც ჩვეულებრივ დაზარალებულია კონკრეტული ამინდის პირობებით.
ნაწილი 3 3 -დან: კომერციული კვადრატული მასალის გაზომვა
ნაბიჯი 1. ნუ მიიღებთ არაფერს
თავად გაზომეთ გამოსაყენებელი სივრცე. კვადრატული მეტრის განსაზღვრის მცდარი გაანგარიშება შეიძლება დაგიჯდეს ათასობით დოლარი იჯარის ხანგრძლივობის განმავლობაში. ტიპიური გაზომვის სტანდარტები იძლევა შეცდომების ტოლერანტობის 2 პროცენტს კომერციული სივრცის გაზომვისას. თუმცა, ეს შეიძლება ითქვას ბევრ ფულზე, განსაკუთრებით დიდ ან ძვირადღირებულ სივრცეებში. დარწმუნდით, რომ გაზომეთ ფართობი რაც შეიძლება ფრთხილად, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ ხართ მოიჯარე, რომელიც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს ამ მცდარი გათვლებით.
ნაბიჯი 2. გაზომეთ მარტივი კვადრატული მეტრი
მართკუთხა სივრცის კომერციული ფართობის გასაზომად გაამრავლეთ ოთახის სიგრძე ფეხებში მის სიგანეზე. მაგალითად, ოთახი, რომლის სიგრძეა 12 ფუტი და 12 ფუტი სიგანე, არის 144 კვადრატული ფუტი. L- ფორმის ან გაყოფილი სივრცისთვის შეგიძლიათ დამოუკიდებლად გაზომოთ სივრცის ოთხკუთხედები და შემდეგ შეაჯამოთ ფართობები, რომ მიიღოთ მთლიანი ფართობის გაზომვა.
გაზომვები შეიძლება განხორციელდეს ფირის საზომი ან ლაზერული საზომი მოწყობილობის გამოყენებით
ნაბიჯი 3. უჩვეულო ფორმების აღრიცხვა
ფრთხილად იყავით ოთახის არარეგულარული ფორმის მონაკვეთების გაზომვისას. გაზომვის ჩასატარებლად, შეეცადეთ გაყოთ ოთახი ფორმებად, ადვილად გამოსათვლელი ფართობებით, როგორიცაა ოთხკუთხედები და სამკუთხედები. მართკუთხა სამკუთხედის ფართობი შეიძლება მოიძებნოს ორი არადიაგონალური გვერდის სიგრძეების გამრავლებით (ეს ორი მარჯვენა კუთხით არის გაერთიანებული) და შემდეგ პროდუქტი გავყოთ 2-ზე.
- მაგალითად, თუ ოთახში არის დიაგონალური კედელი, თქვენ უნდა გამოიყენოთ უფრო რთული ფორმულა, რათა დადგინდეს ფართობის კვადრატული მეტრი. თუ დიაგონალური კედლით სივრცის სიგრძე 10 ფუტი და მისი სიგანე 8 ფუტი იყო, ფართობის კვადრატული მეტრი 40 ფუტი იქნებოდა.
- ეს იმიტომ ხდება, რომ კედელი კვეთს კვადრატულ მეტრს, რომელიც 80 იქნებოდა, თუ ოთახში არ იქნებოდა კედელი, რომელიც მას გადაკვეთდა.
ნაბიჯი 4. გაზომეთ საერთო ადგილები
საერთო ფართობები უნდა გაიზომოს ისე, რომ გაქირავებული კვადრატული მეტრი გამოითვალოს. საერთო ფართობის კვადრატული მეტრი იზომება იმავე მეთოდების გამოყენებით, როგორც გამოსაყენებელი კვადრატული მეტრი, თუ ადგილობრივ კანონმდებლობაში სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. საერთო ტერიტორიები შეიძლება შეიცავდეს ლიფტებს, სველი წერტილებს, სადარბაზოებს, კიბეებსა და დერეფნებს. მნიშვნელოვანია, რომ საერთო ფართები ხელმისაწვდომი იყოს ყველა დამქირავებლისათვის, რომ გამოიყენონ ან ისარგებლონ. დარწმუნდით, რომ გაზომეთ შენობის ყველა საერთო ფართობის საერთო კვადრატული მეტრი.
ნაბიჯი 5. მთლიანი კვადრატული მეტრის მოძიება
მთლიანი კვადრატული მეტრი ზომავს სივრცის საერთო ფართობს, მათ შორის გარე კედლების სისქეს. ამ ფართობის გასაზომად, თქვენ უნდა გაზომოთ კედლის სიგრძე შენობის გარედან და გამოიყენოთ ეს ზომები კვადრატული მეტრის გამოსათვლელად. GSF არ მცირდება ისეთი დაბრკოლებებისთვის, როგორიცაა სავენტილაციო ლილვები, საყრდენი სხივები ან ლიფტის ლილვები. GSF არ მოიცავს ღია ტერიტორიებს, როგორიცაა ავტოსადგომები, აუზები ან დაუთხელი სარდაფები.
მე –3 ნაწილი 3 – დან: ინფორმაციის კვადრატული მასალის გამოყენება
ნაბიჯი 1. გამოთვალეთ შენობის დატვირთვის ფაქტორი
დატვირთვის კოეფიციენტი წარმოადგენს კვადრატული მეტრის დამატებით პროცენტს, რომელიც დაემატება გამოსაყენებელ კვადრატულ მეტრს გაქირავებული კვადრატული მეტრის გამოსათვლელად. დატვირთვის კოეფიციენტის გამოსათვლელად, დაიწყეთ კითხვებში შენობის საერთო გამოსაყენებელი და გასაქირავებელი კვადრატული მეტრების პოვნით. გახსოვდეთ, რომ გამოსაყენებელი კვადრატული მეტრი არის ფართობი, რომლის გაქირავებაც შესაძლებელია მოიჯარეებზე და გასაქირავებელი კვადრატული მეტრი არის ეს ტერიტორია პლუს საერთო ფართები. შემდეგ გაყავით RSF USF– ზე დატვირთვის ფაქტორის მისაღებად.
- მაგალითად, თუ შენობას აქვს 80 000 კვადრატული ფუტი გამოსაყენებელი ფართი და დამატებით 20 000 კვადრატული ფუტი საერთო ფართები, გაქირავებული კვადრატული მეტრი იქნება 100, 000.
- შემდეგ, დატვირთვის ფაქტორი გამოითვლება 100, 000 /80, 000 = 1.25.
ნაბიჯი 2. ქონების გასაქირავებელი კვადრატული მეტრის პოვნა
ქირავდება კვადრატული მეტრი ქონებისათვის შეიძლება გამოითვალოს შენობის დატვირთვის ფაქტორისა და ქონების USF გამოყენებით. დატვირთვის ფაქტორი მრავლდება USF– ით RSF– ის მისაღებად. ამის შემდეგ შეგიძლიათ გამოიყენოთ RSF და ფასი კვადრატულ ფუტზე, რომ გაარკვიოთ ყოველთვიური ქირა.
- წინა მაგალითის გაგრძელებით, წარმოიდგინეთ, რომ ქონება ორად არის გაყოფილი ორ კომერციულ სივრცეს შორის. ასე რომ, თითოეულს აქვს 40,000 კვადრატული ფუტი გამოსაყენებელი სივრცე.
- RSF- ის საპოვნელად, გაამრავლეთ ეს თანხა დატვირთვის ფაქტორზე, რომელიც არის 1.25. ეს ნიშნავს, რომ RSF ამ შემთხვევაში იქნება 40, 000 x 1.25 = 50, 000.
ნაბიჯი 3. შეაფასეთ განსხვავებები კომერციულ თვისებებში
ერთეულის ფასი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს შენობის ადგილმდებარეობისა და კლასის მიხედვით. ქირა 500 კვადრატული ფუტის (46.5 კვადრატული მეტრი) ოფისის ცენტრში შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ვიდრე ქირა 1 ათასი კვადრატული ფუტის ფართობზე (92.9 კვადრატული მეტრი) მხოლოდ 10 ბლოკის მოშორებით. შენობები იყოფა 3 სტანდარტული კლასიფიკაციიდან 1 -ში.
- კლასი A: ეს არის ყველაზე პრესტიჟული შენობები ქალაქის ყველაზე ექსკლუზიურ მონაკვეთებში. A კლასის შენობები საშუალოზე მაღალ ქირაზეა.
- კლასი B: ეს არის ყველაზე ფართო კლასიფიკაცია. ამ შენობების უმეტესობას აქვს კარგი დასრულება.
- კლასი C: ამ კლასის ერთეულები ძალიან ფუნქციონალურია, მაგრამ გთავაზობთ რამდენიმე კეთილმოწყობას. ქირა ზოგადად დაბალია.
ნაბიჯი 4. გამოითვალეთ ქონების საერთო ქირა კვადრატულ მეტრზე დაყრდნობით
ქირა ჩვეულებრივ დაფუძნებულია სივრცის RSF ან GSF– ზე. ამ მონაცემების მიღების შემდეგ, შეგიძლიათ გამოიყენოთ საბაზრო ფასი კვადრატულ ფუტზე ქონების ქირავნობის ფასის დასადგენად. ზემოთ მოყვანილი მაგალითის გაგრძელებით, თუ ქირა იქნება $ 1.50 კვადრატულ ფუტზე RSF თვეში, ქირა იქნება $ 1.50 x 50, 000 = $ 75, 000.
